Offre de prêt immobilier : délai, signé, caduque, validité

Qu'est-ce qu'une offre de prêt immobilier ?

Une offre de prêt immobilier est un contrat qui possède une valeur juridique et qui est adressé par un établissement prêteur (banques, courtiers) à un emprunteur qui souhaite bénéficier d'un prêt pour financer l'achat ou la construction d'un bien immobilier. Quel que soit l'organisme de financement auquel vous faite appel, l'offre de prêt immobilier doit obligatoirement indiquer les éléments suivants :

• L'identité du prêteur, de l'emprunteur et de la personne physique ou morale qui se porte caution ;
• L'objet du prêt : construction d'une maison individuelle, achat d'un appartement neuf ou ancien, etc. ;
• La nature du prêt : prêt à taux zéro, prêt à accession sociale, prêt bancaire classique, prêt hypothécaire, prêt à taux variable… ;
• La durée du prêt, qui ne doit pas excéder 25 ans pour les contrats signés à compter du 1er janvier 2022 ;
• Le montant de l'emprunt ;
• Le taux annuel effectif global (TAEG), composé du taux d'intérêt du prêt (rémunération de la banque) et des frais de souscription du crédit immobilier, dont l'ensemble ne peut pas dépasser le taux d'usure ;
• La date de déblocage des fonds ;
• La mention selon laquelle l'emprunteur peut souscrire à l'assurance de son choix ;
• Le tableau d'amortissement du prêt, qui fait apparaître les échéances des mensualités et détaille le capital restant et les intérêts à payer pour chaque mois ;
• Les obligations de l'emprunteur ;
• Les conditions de transfert du prêt à une autre personne le cas échéant.

Comment reçoit-on une offre de prêt immobilier ?

Après l'étude des documents envoyés à votre établissement bancaire dans l'optique de recevoir une offre de prêt immobilier, la banque vous adresse, ainsi qu'à votre caution éventuelle, une offre de prêt par voie postale par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle s'accompagne d'une fiche d'information standardisée aux normes européennes, qui résume les principales modalités de l'emprunt, notamment les conditions de remboursement et le taux d'intérêt associé à votre offre de prêt. Si vous avez reçu plusieurs offres de prêt, la présence de cette fiche vous permet de comparer facilement les différentes propositions.

Quel est le délai pour accepter une offre de prêt immobilier ?

Depuis la loi Scrivener du 10 janvier 1978 relative à l'information et à la protection des consommateurs dans le cadre de certaines opérations de crédit, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours calendaires à compter de la date de réception de l'offre. Si vous recevez par exemple une offre de prêt immobilier le 1^er janvier, vous ne pouvez accepter ou refuser cette offre qu'à partir du 12 janvier. Ce délai de réflexion qui vous est accordé est nécessaire pour étudier attentivement les modalités du prêt, les mensualités de remboursement à payer, ainsi que toutes les obligations qui vous incombent dans le cadre d'un emprunt. Attention toutefois à respecter la durée de validité de l'offre. Pour reprendre cet exemple, vous avez jusqu'au 31 janvier, soit trente jours, pour accepter l'offre et communiquer votre décision à l'établissement prêteur concerné.

Quel est le délai entre l'offre de prêt immobilier et la signature de l'acte définitif ?

Le délai entre la réception de l'offre de prêt et la signature de l'acte définitif chez le notaire ne doit pas s'étendre sur plus de 4 mois. Il est important de souligner qu'une fois l'offre de prêt envoyée par votre banque, cette dernière est tenue de garder les modalités de l'offre inchangées pendant une durée minimale de 30 jours calendaires. En revanche, une fois le délai de validité dépassé, les conditions et les modalités de votre offre peuvent être modifiées. C'est pourquoi il est essentiel que la signature de votre acte de vente, sur lequel figure les conditions de la vente et donc celles qui est associées à votre offre de prêt, intervienne sans trop tarder. 

Qui édite l'offre de prêt immobilier ?

Il appartient à la banque ou à l'organisme créditeur pour lequel vous optez de vous transmettre une offre de prêt immobilier, qu'il doit éditer sous la forme d'un contrat de prêt qui respecte les normes requises. Pour respecter les délais et en garder la preuve juridique, la remise de l'offre de prêt ne peut se faire en mains propres. L'offre doit être rédigée sur un support durable et être envoyée par courrier postal ou de manière dématérialisée (courriel ou plateforme de partage de fichiers). Il est important de rappeler que cette opération n'induit en aucun cas le versement d'une somme de la part de l'emprunteur.

Quelle est la durée de validité d'une offre de prêt immobilier ?

L'offre de prêt immobilier a une durée de validité de 30 jours calendaires (y compris jours chômés ou fériés) à partir de sa réception par l'emprunteur. Durant cette période, la banque a interdiction de modifier les conditions d'octroi du prêt pour respecter les délais de réflexion et d'acceptation du demandeur. Dès le dépassement de cette période, le prêteur peut éditer une nouvelle offre de prêt sans la garantie de conserver les conditions de l'offre initiale. Il est donc important d'avoir ce délai en mémoire pour ne pas être lésé.

Comment signer une offre de prêt immobilier ?

Si vous acceptez l'offre de prêt immobilier, vous devez parapher chaque page de l'offre avec vos initiales, apposer votre signature à l'endroit prévu à cet effet et renseigner la date de signature. Sous peine de caducité de l'offre, il vous est interdit d'y apporter des modifications telles que barrer certaines conditions. En cas d'informations erronées, contactez la banque pour l'édition d'une nouvelle offre correcte. Pour valider votre acceptation, vous envoyez l'offre signée et paraphée à votre banque par courrier postal avec avis de réception.

Peut-on se rétracter après avoir accepté une offre de prêt immobilier ?

Vous pouvez effectivement renoncer à une offre de prêt immobilier déjà acceptée sous certaines conditions, et il existe trois situations qui autorisent l'annulation du contrat une fois ce dernier signé :

• L'expiration du délai de 4 mois suite à l'acceptation de l'offre : après avoir signé, paraphé et envoyé à votre banque l'offre de prêt, celle-ci devient un contrat de prêt que vous devez signer devant le notaire. Après 4 mois, le contrat est caduc.
• L'annulation de la vente ou de la construction d'un bien : puisque l'offre de prêt est éditée par la banque pour une opération immobilière déterminée, si celle-ci n'a pas lieu, le financement ne peut plus être proposé.
• Le refus d'une ligne d'un plan de financement : par exemple, vous avez demandé à bénéficier d'un prêt à taux zéro, or votre situation ne vous permet plus de l'obtenir. Il est possible aussi que vos ressources soient insuffisantes pour constituer l'apport personnel prévu. Si l'un de ces financements représente plus de 10 % du prix total du plan de financement, alors l'ensemble du projet n'est plus viable. Il sera nécessaire d'annuler le contrat de prêt pour trouver d'autres solutions de financement.

Quels sont les documents demandés pour recevoir une offre de prêt immobilier ?

Les documents que vous devez transmettre à votre banque pour recevoir une offre de prêt immobilier lui permettent d'examiner votre solvabilité et de vous proposer une offre de prêt en conséquence. Certaines banques exigent par exemple l'absence de découvert bancaire sur vos derniers relevés. Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %, soit un peu plus du tiers de l'ensemble de vos ressources. Vous devez tout d'abord faire figurer dans votre dossier de prêt immobilier vos documents personnels :

• Votre pièce d'identité (passeport ou carte nationale d'identité) ;
• Un justificatif de domicile de moins de trois mois : facture d'électricité, d'eau ou de gaz, quittance de loyer, attestation d'hébergement à titre gratuit… ;
• Les documents justifiant votre situation familiale si vous empruntez avec votre conjoint (attestation de PACS, acte de mariage ou livret de famille).

Ensuite, la banque exige des documents qui renseignent sur vos ressources et vos charges :

• Les trois derniers relevés de votre compte bancaire ;
• Les trois derniers bulletins de salaire ou les trois derniers bilans comptables si vous exercez une profession commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
• Une pièce qui justifie votre apport personnel ;
• Les documents attestant l'existence de crédits en cours ;
• Un justificatif de votre pension ou de votre retraite pour les trois derniers mois si vous êtes concerné ;
• Les avis d'imposition des deux dernières années et la justification de revenus fonciers le cas échéant ;
• Une attestation éventuelle de la caisse d'allocations familiales.

Enfin, vous devez ajouter toutes les pièces relatives à votre projet immobilier comme : 

• Le contrat de réservation pour un achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ;
• La promesse de vente ou le compromis de vente ;
• Le permis de construire pour la rénovation d'un logement ancien et le devis qui s'y rattache ;
• Le contrat de construction d'une maison individuelle ;
• Les éléments d'une demande de prêt à taux zéro en cas de première accession à la propriété.